Der Kauf einer Immobilie in Katalonien erfordert die Prüfung weit mehrerer Aspekte als nur des Kaufpreises, der Lage und des äußerlich erkennbaren Zustands. Ab Oktober 2026 müssen Käufer auch einen weiteren Punkt berücksichtigen: das mögliche Vorhandensein von Asbest in der Immobilie.

Das Gesetz 8/2026 vom 2. Juli über die Beseitigung von Asbest (Ley 8/2026, de 2 de julio, de la erradicación del amianto) führt neue Maßnahmen zur Identifizierung und Kontrolle von Asbest in Katalonien ein. Das Gesetz tritt am 3. Oktober 2026 in Kraft.

Eine der Bestimmungen, die sich unmittelbar auf Immobilientransaktionen auswirken kann, ist Artikel 21, der Informationspflichten über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Asbest bei bestimmten Kauf- und Mietvorgängen vorsieht.

Für welche Immobilien gilt die neue Verpflichtung?

Nach den von der Agència de Residus de Catalunya (ARC) veröffentlichten Informationen gilt der entsprechende Nachweis während dieser Übergangsphase für Immobilien, die vor 2002 errichtet wurden.

Das Jahr 2002 ist relevant, da der Vertrieb von asbesthaltigen Produkten in Spanien ab diesem Zeitpunkt verboten wurde.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine vor 2002 errichtete Immobilie zwangsläufig Asbest enthält. Asbest wurde jedoch über Jahrzehnte in unterschiedlichen Baumaterialien und Bauteilen verwendet. Daher sollte das mögliche Vorhandensein von Asbest beim Kauf einer älteren Immobilie berücksichtigt werden.

Was ist der Nachweis über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Asbest?

Nach dem Gesetz 8/2026 muss der Käufer bzw. Mieter in den gesetzlich vorgesehenen Fällen über das Vorhandensein von Asbest in der Immobilie informiert werden.

Bis zur vollständigen Umsetzung des Gesetzes durch die entsprechenden Ausführungsbestimmungen hat die Agència de Residus de Catalunya ein grundlegendes Muster für einen Nachweis über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von sichtbarem Asbest veröffentlicht, um die Anwendung der neuen Regelung während der Übergangsphase zu erleichtern.

Der Nachweis muss derzeit zumindest folgende Angaben enthalten:

• das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von sichtbarem Asbest;
• den Erhaltungszustand der asbesthaltigen Materialien; und
• das mögliche Risiko für Personen.

Wichtig: Der Nachweis bedeutet nicht, dass die Immobilie vollständig asbestfrei ist

Dieser Punkt ist für Käufer besonders wichtig.

Das von der ARC veröffentlichte Muster bezieht sich ausdrücklich auf das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von sichtbarem Asbest. Es darf daher nicht als absolute Bestätigung verstanden werden, dass die Immobilie vollständig frei von Asbest ist.

Eine Sichtprüfung kann versteckte oder nicht zugängliche Materialien möglicherweise nicht erfassen. Ebenso können bestimmte Materialien eine weitergehende technische Untersuchung erfordern.

Wenn Hinweise oder Zweifel hinsichtlich bestimmter Baumaterialien bestehen, kann daher eine zusätzliche technische Untersuchung sinnvoll sein.

Warum ist dies für Käufer wichtig?

Das Vorhandensein von Asbest bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie nicht gekauft oder verkauft werden kann.

Entscheidend ist vielmehr zu wissen, ob Asbest vorhanden ist, wo er sich befindet, in welchem Zustand sich die entsprechenden Materialien befinden und welche Maßnahmen gegebenenfalls erforderlich sind.

Diese Informationen können praktische und wirtschaftliche Auswirkungen für den Käufer haben. Bestimmte asbesthaltige Materialien können beispielsweise bei einer späteren Renovierung, Sanierung oder Entfernung besondere Maßnahmen erforderlich machen.

Vor der Unterzeichnung eines Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrags (arras) sollte daher insbesondere geprüft werden:

• ob die Immobilie unter die Pflicht zur Vorlage des Asbestnachweises fällt;
• ob der Verkäufer über den entsprechenden Nachweis verfügt;
• welche Informationen der Nachweis tatsächlich enthält;
• ob asbesthaltige Materialien festgestellt wurden;
• in welchem Zustand sich diese befinden; und
• ob eine zusätzliche technische Untersuchung erforderlich bzw. empfehlenswert ist.

Was sollten ausländische Käufer beachten, die eine Immobilie in Katalonien erwerben möchten?

Für ausländische Käufer kann der Erwerb einer Immobilie in Spanien mit rechtlichen Unterlagen und Verfahren verbunden sein, die sich von denjenigen im Heimatland unterscheiden.

Deshalb ist es besonders wichtig, die erforderlichen Prüfungen vor der Unterzeichnung des Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrags (arras) vorzunehmen und sich nicht ausschließlich auf die Informationen zu verlassen, die während der Besichtigung vom Verkäufer oder Immobilienmakler zur Verfügung gestellt werden.

Neben dem Thema Asbest sollte unter anderem auch die folgende Situation der Immobilie geprüft werden:

• Grundbuchsituation;
• Katasterangaben;
• Bauplanungs- und Nutzungsrecht;
• verwaltungsrechtliche Situation; und
• vertragliche Unterlagen.

Das Ziel besteht somit nicht lediglich darin festzustellen, ob die Immobilie äußerlich einen guten Zustand aufweist, sondern zu verstehen, welche Immobilie Sie aus rechtlicher und verwaltungsrechtlicher Sicht tatsächlich erwerben.

Wer kann den Asbestnachweis ausstellen?

Während der Übergangsphase hat die ARC darauf hingewiesen, dass der Nachweis von den in Gesetz 38/1999 vom 5. November über die Regelung des Bauwesens (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE) genannten Berufsgruppen innerhalb ihrer jeweiligen beruflichen Zuständigkeiten ausgestellt werden kann.

Die endgültigen Anforderungen an den Nachweis sowie die genaue Bestimmung der zur Ausstellung berechtigten Fachleute hängen von der weiteren regulatorischen Umsetzung des Gesetzes 8/2026 ab.

Daher sollte im Einzelfall sowohl der konkrete Umfang des Nachweises als auch die berufliche Qualifikation und Zuständigkeit der ausstellenden Person überprüft werden.

Wie kann DAUSS Abogados Sie unterstützen?

DAUSS Abogados berät nationale und internationale Mandanten beim Erwerb von Immobilien in Spanien.

Wenn Sie eine vor 2002 errichtete Immobilie in Katalonien kaufen oder verkaufen möchten, können wir Sie bei einer rechtlichen Prüfung der Transaktion vor der Unterzeichnung des Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrags (arras) unterstützen.

Unsere Beratung kann insbesondere Folgendes umfassen:

1. Prüfung der Immobiliendokumentation

Wir prüfen die verfügbaren Grundbuch-, Kataster-, bauplanungsrechtlichen, verwaltungsrechtlichen und vertraglichen Unterlagen der Immobilie.

2. Prüfung der Unterlagen zum Thema Asbest

Wir prüfen, ob der entsprechende Asbestnachweis erforderlich ist, und analysieren die vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Unterlagen unter Berücksichtigung ihres konkreten Umfangs und ihrer Aussagekraft.

3. Koordination mit technischen Fachleuten

Bestehen Zweifel hinsichtlich des Vorhandenseins oder des Zustands bestimmter Materialien, können wir die rechtliche Prüfung mit den entsprechenden Architekten, technischen Sachverständigen oder anderen Fachleuten koordinieren.

4. Prüfung des Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrags (arras)

Wir prüfen die Vertragsbedingungen und können, sofern dies aufgrund der konkreten Situation der Immobilie sinnvoll ist, zusätzliche Sicherungen oder besondere Bedingungen für den Käufer vorschlagen.

5. Identifizierung rechtlicher Risiken vor dem Kauf

Unser Ziel ist es, Ihnen die rechtliche und verwaltungsrechtliche Situation der Immobilie sowie mögliche Risiken und offene Punkte aufzuzeigen, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten.

Sie möchten eine vor 2002 errichtete Immobilie kaufen?

Die neue Regelung zum Umgang mit Asbest bringt ab dem 3. Oktober 2026 eine wichtige Neuerung für Immobilientransaktionen in Katalonien.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen – insbesondere wenn Sie außerhalb Spaniens leben – kann DAUSS Abogados Sie bei der rechtlichen Prüfung der Immobilie vor der Unterzeichnung des Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrags (arras) unterstützen und die für den Erwerb erforderlichen Unterlagen prüfen.

Kontaktieren Sie unser Team, wenn Sie den Erwerb einer Immobilie in Katalonien rechtlich prüfen lassen möchten.

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