Comprar una vivienda en Catalunya implica revisar mucho más que el precio, la ubicación y su estado aparente. A partir de octubre de 2026, los compradores deberán prestar atención también a una nueva cuestión: la posible presencia de amianto en los inmuebles.

La Ley 8/2026, de 2 de julio, de la erradicación del amianto, establece nuevas obligaciones destinadas a identificar y controlar la presencia de este material en Catalunya. La Ley entra en vigor el 3 de octubre de 2026.

Una de las novedades que puede afectar directamente a las operaciones inmobiliarias es la prevista en su artículo 21, relativa al certificado de presencia o ausencia de amianto en las operaciones de compraventa y alquiler.

¿A qué viviendas afecta esta nueva obligación?

La información publicada por la Agència de Residus de Catalunya (ARC) señala que, durante este periodo transitorio, el certificado resulta aplicable a los inmuebles anteriores a 2002.

La referencia a este año es relevante porque en España se prohibió la comercialización de productos que contienen amianto a partir de 2002.

Esto no significa que una vivienda construida antes de 2002 contenga necesariamente amianto. Sin embargo, este material fue utilizado durante décadas en diferentes elementos constructivos, por lo que su posible presencia debe tenerse en cuenta en la compraventa.

¿Qué es el certificado de presencia o ausencia de amianto?

La Ley 8/2026 establece que, en los supuestos previstos, el comprador o arrendatario debe recibir información sobre la presencia de amianto en el inmueble.

Mientras no se apruebe el desarrollo reglamentario de la Ley, la Agència de Residus de Catalunya ha publicado un modelo básico de certificado de presencia o ausencia de amianto visible para facilitar su aplicación durante este periodo transitorio.

Actualmente, el certificado debe acreditar, como mínimo:

• la presencia o ausencia de amianto visible;
• el estado de conservación de los materiales que contienen amianto; y
• el riesgo que puedan comportar para las personas.

Importante: el certificado no garantiza que no exista amianto oculto

Este punto es especialmente importante para cualquier comprador.

El modelo publicado por la ARC se refiere a la presencia o ausencia de amianto visible. Por tanto, no debe interpretarse como una certificación absoluta de que una vivienda está completamente libre de amianto.

Una inspección visual puede no detectar materiales ocultos, no accesibles o que requieran una comprobación específica.

Por ello, si existen indicios o dudas sobre determinados materiales, puede ser conveniente realizar una valoración técnica adicional.

¿Por qué es importante para quien quiere comprar una vivienda?

La presencia de amianto no significa, por sí sola, que una vivienda no pueda comprarse.

Lo importante es conocer si existe, dónde se encuentra, cuál es su estado y qué actuaciones podrían ser necesarias.

Esta información puede tener consecuencias prácticas y económicas para el comprador. Por ejemplo, determinados materiales pueden requerir actuaciones específicas durante una futura reforma, rehabilitación o retirada.

Por este motivo, antes de firmar un contrato de arras resulta recomendable comprobar:

• si el inmueble está sujeto a la obligación del certificado;
• si el vendedor dispone del certificado correspondiente;
• qué información contiene;
• si se han identificado materiales con amianto;
• cuál es su estado de conservación; y
• si resulta necesaria alguna comprobación técnica adicional.

¿Qué ocurre si eres extranjero y quieres comprar una vivienda en Catalunya?

Para un comprador extranjero, adquirir una vivienda en España puede implicar enfrentarse a documentación y procedimientos que no conoce.

Por eso es especialmente importante realizar las comprobaciones antes de firmar las arras y no limitarse a la información facilitada durante la visita a la propiedad.

Además del amianto, conviene revisar la situación:

• registral del inmueble;
• catastral;
• urbanística;
• administrativa; y
• contractual.

En otras palabras, el objetivo no es únicamente comprobar que la vivienda parece estar en buenas condiciones, sino conocer qué se está comprando desde el punto de vista jurídico.

¿Quién puede emitir el certificado?

Durante este periodo transitorio, la ARC ha indicado que el certificado puede ser emitido por las categorías profesionales contempladas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), de acuerdo con sus respectivas competencias profesionales.

La determinación definitiva de las competencias y características del certificado queda vinculada al desarrollo reglamentario de la Ley 8/2026.

Por ello, es importante comprobar en cada caso tanto el contenido del certificado como la competencia profesional de quien lo emite.

¿Cómo puede ayudarte DAUSS Abogados?

En DAUSS Abogados asesoramos a compradores nacionales e internacionales que quieren adquirir propiedades en España.

Si estás pensando en comprar o vender una vivienda en Catalunya construida antes de 2002, podemos ayudarte a realizar una revisión jurídica de la operación antes de firmar las arras.

Nuestro asesoramiento puede incluir:

Revisión de la documentación

Analizamos la documentación registral, catastral, urbanística y contractual disponible sobre la propiedad.

Comprobación de la documentación sobre amianto

Revisamos si resulta exigible el certificado y analizamos la documentación facilitada por el vendedor, teniendo en cuenta su alcance.

Coordinación con profesionales técnicos

Cuando existan dudas sobre la presencia o el estado de determinados materiales, podemos coordinar la revisión jurídica con los profesionales técnicos correspondientes.

Revisión del contrato de arras

Analizamos las condiciones del contrato y podemos proponer garantías o condiciones específicas cuando las circunstancias de la propiedad lo hagan recomendable.

Identificación de riesgos antes de comprar

Nuestro objetivo es que conozcas la situación jurídica de la vivienda y las posibles contingencias antes de comprometer la compra.

¿Estás pensando en comprar una vivienda construida antes de 2002?

La nueva regulación sobre el amianto introduce una novedad que los compradores de viviendas en Catalunya deberán tener en cuenta a partir del 3 de octubre de 2026.

Si estás pensando en comprar una vivienda, especialmente si resides fuera de España, DAUSS Abogados puede ayudarte a revisar la operación antes de firmar las arras y a comprobar la documentación necesaria para realizar la compra con seguridad jurídica.

Contacta con nuestro equipo para revisar tu operación inmobiliaria en Catalunya.

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