Das Gesetz 8/2026 vom 2. Juli über die Beseitigung von Asbest führt neue Informations- und Bewirtschaftungspflichten ein, die sich unmittelbar auf Immobilientransaktionen auswirken. Zu den wichtigsten Neuerungen gehören die Bescheinigung über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Asbest sowie die Pflicht, die entsprechende Bescheinigung bei der Eintragung einer entgeltlichen Übertragung der Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) zu vermerken.

Für ausländische Käufer, die mit den Besonderheiten des spanischen und katalanischen Rechtssystems möglicherweise nicht vertraut sind, ist es besonders wichtig, diese Pflichten vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags zu kennen.

Was muss ein Käufer vor dem Kauf einer Immobilie mit Asbest wissen?

Das Vorhandensein von Asbest bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Immobilie nicht verkauft werden kann oder dass der Käufer den Asbest sofort entfernen lassen muss.

Vor dem Erwerb der Immobilie sollte jedoch geklärt werden:

• ob Materialien vorhanden sind, die Asbest enthalten;
• wo sich diese Materialien befinden;
• in welchem Erhaltungszustand sie sind;
• welches Risiko von ihnen ausgeht;
• ob die entsprechende Bescheinigung über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Asbest vorliegt;
• ob Verpflichtungen oder Fristen für ihre Entfernung bestehen;
• welche Arbeiten erforderlich wären;
• ob diese Arbeiten eine Baugenehmigung oder eine städtebauliche Genehmigung erfordern;
• wer die Kosten für die Bewirtschaftung und Entfernung übernimmt; und
• ob öffentliche Fördermittel zur Verfügung stehen.

Diese Informationen können entscheidend sein, um den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen und den Preis sowie die Bedingungen des Kaufvertrags zu verhandeln.

Ist der Verkäufer verpflichtet, eine Asbestbescheinigung vorzulegen?

Ja.

Das Gesetz 8/2026 sieht vor, dass die Bescheinigung über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Asbest beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie vorzulegen ist.

Die Verpflichtung ergibt sich somit unmittelbar aus dem Gesetz. Einige Aspekte des Systems müssen jedoch noch durch entsprechende Durchführungsbestimmungen konkretisiert werden, insbesondere die Merkmale der Bescheinigung und die Voraussetzungen, die die zu ihrer Ausstellung befugten Personen oder Stellen erfüllen müssen.

Solange diese Durchführungsbestimmungen noch nicht vorliegen, muss die Bescheinigung nach dem Gesetz zumindest das sichtbare Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Asbest, den Erhaltungszustand der asbesthaltigen Materialien und das Risiko für Personen bescheinigen.

Wer eine Immobilie in Katalonien kaufen möchte, sollte daher besonders darauf achten, wie dieses Bescheinigungssystem zum Zeitpunkt der konkreten Transaktion ausgestaltet und angewandt wird.

Was geschieht mit dem Grundbuch?

Dies ist eine der wichtigsten Neuerungen des Gesetzes für Immobilientransaktionen.

Die Vorschriften sehen vor, dass bei der Eintragung einer entgeltlichen Eigentumsübertragung einer Immobilie im Grundbuch die Bescheinigung über das Vorhandensein asbesthaltiger Materialien gemäß den Vorschriften über kontaminierte Böden vermerkt werden muss.

Auch die nach dem Gesetz erhaltenen Subventionen oder sonstigen Fördermittel müssen vermerkt werden.

Damit erhält die Information über Asbest bei Eigentumsübertragungen eine grundbuchrechtliche Dimension.

Für den Käufer bedeutet dies, dass die Asbestproblematik als Teil der rechtlichen Dokumentation der Transaktion und nicht lediglich als technische Frage des Gebäudes geprüft werden sollte.

Wer muss was tun: Käufer und Verkäufer?

Das Gesetz legt Pflichten für verschiedene Personen und Rechtsträger fest.

Pflichten des Verkäufers bzw. Eigentümers

Der Eigentümer muss die ihm obliegenden Pflichten zur Identifizierung und Bewirtschaftung von Asbest erfüllen und bei einem Verkauf die gesetzlich vorgesehene Pflicht zur Vorlage der Bescheinigung berücksichtigen.

Sobald Asbest festgestellt wurde, müssen die Eigentümer außerdem die erforderlichen Maßnahmen zu seiner Bewirtschaftung und Entfernung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ergreifen.

Pflichten des Käufers

Das Gesetz sieht nicht vor, dass der Käufer allein aufgrund des Erwerbs der Immobilie automatisch den gesamten vorhandenen Asbest entfernen muss.

Allerdings kann der Erwerb des Eigentums dazu führen, dass der Käufer künftig als Eigentümer für die Erfüllung der auf die Immobilie bezogenen Pflichten verantwortlich ist.

Daher ist es vor dem Kauf entscheidend festzustellen, welche Verpflichtungen noch bestehen und ob diese vor der Eigentumsübertragung vom Verkäufer oder nach dem Erwerb vom Käufer übernommen werden.

Dieser Aspekt sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.

Kann der Käufer den Kauf ablehnen, wenn Asbest vorhanden ist?

Das Vorhandensein von Asbest bedeutet nicht automatisch, dass der Kauf der Immobilie unmöglich ist.

Die Frage hängt von den konkreten Umständen der Immobilie und den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen ab.

Aus vertraglicher Sicht ermöglicht die Kenntnis folgender Aspekte vor Abschluss der Transaktion:

• des Vorhandenseins von Asbest;
• seines Zustands;
• der Verpflichtungen zur Entfernung;
• der voraussichtlichen Kosten; und
• der Frage, wer diese Verpflichtungen übernimmt,

spätere Streitigkeiten zu vermeiden und festzustellen, ob der Preis und die Bedingungen der Transaktion angemessen sind.

Was geschieht, wenn der Verkäufer das Vorhandensein von Asbest nicht mitteilt?

Hier ist es besonders wichtig, zwischen dem bloßen Vorhandensein von Asbest und der Verletzung einer gesetzlichen oder vertraglichen Informationspflicht zu unterscheiden.

Wenn der Verkäufer verpflichtet war, die Bescheinigung vorzulegen, dies jedoch nicht tut, oder wenn relevante Informationen über den Zustand der Immobilie verschwiegen werden, können sich rechtliche Konsequenzen ergeben. Diese sind anhand der konkreten Umstände, der Dokumentation der Transaktion und der von den Parteien übernommenen Verpflichtungen zu prüfen.

Daher ist es für den Käufer empfehlenswert, in den Vertragsunterlagen ausdrücklich festzuhalten: was über den Asbest bekannt ist, welche Unterlagen übergeben werden, welche Maßnahmen noch ausstehen und wer die entsprechenden Kosten und Verantwortlichkeiten übernimmt.

Kann der Käufer nach dem Kauf Ansprüche geltend machen?

Die Antwort hängt davon ab, was vor und während der Transaktion geschehen ist.

Es macht einen Unterschied, ob eine Immobilie in Kenntnis des vorhandenen Asbests gekauft und bestimmte Verpflichtungen ausdrücklich übernommen wurden, oder ob später ein Umstand festgestellt wird, über den der Käufer nicht informiert wurde, obwohl eine Informationspflicht bestand.

Je nach Fall können die allgemeinen Vorschriften über Vertragsverletzungen, Mängel oder Fehler der Immobilie, Informationspflichten und Haftung sowie die besonderen Verpflichtungen aus den asbestbezogenen Vorschriften zur Anwendung kommen.

Daher ist die Dokumentation vor Abschluss des Kaufvertrags von besonderer Bedeutung.

Muss der neue Eigentümer den Asbest entfernen lassen?

Nicht unbedingt sofort.

Das Gesetz sieht vor, dass die verpflichteten Personen den Asbest innerhalb der verbindlichen Fristen entfernen, die von den zuständigen Behörden festgelegt werden.

Die konkrete Verpflichtung muss unter Berücksichtigung der Art des Materials, seines Zustands, des bestehenden Risikos, seiner Lage und der an der Immobilie durchgeführten Maßnahmen beurteilt werden.

Vor dem Kauf reicht es daher nicht aus, lediglich zu fragen: „Ist Asbest vorhanden?“ Vielmehr muss auch geklärt werden, welcher Asbest vorhanden ist, unter welchen Bedingungen er sich befindet und welche Verpflichtungen sich daraus ergeben können.

Was geschieht, wenn ich die Immobilie renovieren möchte?

Die Entfernung oder der Austausch asbesthaltiger Materialien kann Maßnahmen erfordern, die den Vorschriften über Sicherheit und Gesundheitsschutz unterliegen. Darüber hinaus können bestimmte Arbeiten eine Baugenehmigung oder eine städtebauliche Genehmigung erfordern.

Das Gesetz 8/2026 sieht besondere Maßnahmen vor, um den Austausch asbesthaltiger Elemente zu erleichtern, auch wenn städtebauliche oder den Denkmalschutz betreffende Einschränkungen bestehen.

Wenn der Kauf mit einer Renovierung verbunden ist, sollte diese Frage daher vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geprüft werden, da sie sich auf das Budget, den Zeitplan und die Durchführbarkeit der Arbeiten auswirken kann.

Gibt es Sanktionen bei Verstößen gegen die Vorschriften?

Ja. Das Gesetz sieht ein eigenes System von Ordnungswidrigkeiten und Sanktionen vor, wobei Geldbußen von bis zu 100.000 Euro bei sehr schweren Verstößen verhängt werden können.

Allerdings ist zu beachten, dass für das spezifische Sanktionssystem des Gesetzes 8/2026 eine besondere Regelung zum Inkrafttreten gilt: Das Kapitel über Sanktionen tritt erst mit der Verabschiedung des entsprechenden Durchführungsdekrets in Kraft. Bis dahin finden die allgemeinen Vorschriften über Umweltverstöße und -sanktionen Anwendung.

Gilt das Gesetz 8/2026 in ganz Spanien?

Nein. Das Gesetz 8/2026 gilt spezifisch für Katalonien.

Asbest wird jedoch auch auf staatlicher Ebene geregelt. Das Gesetz 7/2022 vom 8. April über Abfälle und kontaminierte Böden für eine Kreislaufwirtschaft legt für die Gemeinden Pflichten hinsichtlich der Erfassung von Anlagen und Standorten mit Asbest sowie der Planung seiner Beseitigung fest. Das Königliche Dekret 396/2006 vom 31. März, das die Mindestvorschriften für Sicherheit und Gesundheitsschutz bei Arbeiten mit Asbestexpositionsrisiko festlegt, regelt dagegen die Arbeiten, bei denen ein Risiko der Exposition gegenüber Asbest besteht.

Ein Ausländer, der eine Immobilie in Spanien kauft, sollte daher stets prüfen, welche staatlichen, regionalen und kommunalen Vorschriften auf die konkrete Immobilie anwendbar sind.

Checkliste für den Kauf einer Immobilie mit Asbest in Katalonien

Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollte der Käufer zumindest Folgendes prüfen:

1. Vorhandensein von Asbest

Enthält die Immobilie asbesthaltige Materialien?

2. Bescheinigung

Wurde die gesetzlich vorgeschriebene Bescheinigung über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Asbest vorgelegt?

3. Zustand und Risiko

In welchem Zustand befinden sich die Materialien?

4. Offene Verpflichtungen

Besteht eine Verpflichtung oder Frist zur Entfernung?

5. Kosten

Wer übernimmt die Kosten für die Entfernung oder Bewirtschaftung?

6. Städtebaurecht

Erfordert die Entfernung oder der Austausch eine Genehmigung?

7. Vertrag

Regelt der Kaufvertrag eindeutig, wer die Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Asbest übernimmt?

8. Grundbuch

Welche Unterlagen müssen aufgrund der Eigentumsübertragung im Grundbuch vermerkt werden?

9. Fördermittel

Gibt es Fördermittel für die Entfernung?

10. Haftung

Bestehen mögliche Streitigkeiten mit Nachbarn oder andere Verantwortlichkeiten aufgrund des Vorhandenseins oder der Freisetzung von Asbestfasern?

Ein Punkt, den ausländische Käufer vor der Unterzeichnung prüfen sollten

Die neue katalanische Regelung macht Asbest zu einem Aspekt, der in die rechtliche Due Diligence bestimmter Immobilientransaktionen einbezogen werden muss.

Wer eine Immobilie in Katalonien kauft, insbesondere als Ausländer und ohne genaue Kenntnis der Besonderheiten des spanischen Rechtssystems, sollte daher nicht nur den allgemeinen Zustand der Immobilie prüfen. Empfehlenswert ist auch eine Prüfung der Asbestsituation, der entsprechenden Bescheinigung, etwaiger offener Verpflichtungen, der grundbuchrechtlichen Folgen, der möglichen Kosten für die Entfernung sowie der Verantwortlichkeiten, die auf den neuen Eigentümer übergehen können.

Eine sorgfältige Prüfung vor Abschluss des Kaufvertrags kann verhindern, dass der Käufer anschließend Verpflichtungen, Kosten oder Risiken übernimmt, mit denen er nicht gerechnet hat.

DAUSS Abogados berät nationale und internationale Käufer, Verkäufer, Investoren und Eigentümer bei der rechtlichen Prüfung von Immobilientransaktionen sowie bei administrativen, städtebaulichen und umweltrechtlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Immobilien mit Asbest in Spanien und Katalonien.