La Ley 8/2026, de 2 de julio, sobre la erradicación del amianto, introduce nuevas obligaciones de información y gestión que afectan directamente a las operaciones inmobiliarias. Entre los principales requisitos se encuentran el certificado que confirme la presencia o ausencia de amianto y la obligación de hacer constar la certificación correspondiente en el Registro de la Propiedad cuando se inscriba una transmisión onerosa de la propiedad.

Para los compradores extranjeros, que pueden no estar familiarizados con las particularidades del sistema jurídico español y catalán, resulta especialmente importante comprender estas obligaciones antes de firmar un contrato de compraventa.

¿Qué debe saber un comprador antes de adquirir un inmueble que contiene amianto?

La presencia de amianto no significa necesariamente que el inmueble no pueda venderse o que el comprador deba retirarlo de inmediato.

No obstante, antes de adquirir el inmueble, el comprador debería determinar:

• si el inmueble contiene materiales con amianto;
• dónde están ubicados;
• cuál es su estado de conservación;
• qué riesgo presentan;
• si se dispone del certificado que confirme la presencia o ausencia de amianto;
• si existen obligaciones o plazos para su retirada;
• qué trabajos serían necesarios;
• si dichos trabajos requieren licencia urbanística u otra autorización urbanística;
• quién asumirá los costes de gestión y retirada del amianto; y
• si existen ayudas o subvenciones públicas disponibles.

Esta información puede ser relevante para valorar adecuadamente el inmueble y negociar el precio de compra y las condiciones de la operación.

¿Está obligado el vendedor a proporcionar un certificado de amianto?

Sí.

La Ley 8/2026 establece que el certificado que confirme la presencia o ausencia de amianto deberá proporcionarse cuando un inmueble se venda o se arriende.

Por tanto, la obligación está expresamente establecida por ley. No obstante, determinados aspectos del sistema de certificación deberán concretarse mediante la normativa de desarrollo, en particular las características del certificado y los requisitos aplicables a las personas o entidades autorizadas para emitirlo.

Mientras no se apruebe dicha normativa de desarrollo, la Ley establece que el certificado deberá confirmar, como mínimo, la presencia o ausencia de amianto visible, el estado de conservación de los materiales que contienen amianto y el riesgo que presentan para las personas.

Por ello, cualquier persona que adquiera un inmueble en Cataluña deberá prestar especial atención a cómo se ha desarrollado e implementado el sistema de certificación en el momento de la operación.

¿Qué ocurre con el Registro de la Propiedad?

Este es uno de los aspectos más relevantes de la Ley para una operación inmobiliaria.

La legislación establece que, cuando se inscriba en el Registro de la Propiedad una transmisión onerosa de la propiedad, deberá hacerse constar la certificación relativa a la presencia de materiales que contienen amianto, de conformidad con la normativa aplicable en materia de suelos contaminados.

Asimismo, deberán hacerse constar las ayudas o subvenciones recibidas al amparo de la Ley.

Como consecuencia, la información relativa al amianto adquiere una dimensión registral en las transmisiones de inmuebles.

Para el comprador, esto significa que el amianto debe revisarse como parte de la documentación jurídica de la operación y no únicamente como una cuestión técnica relativa al edificio.

¿Qué obligaciones corresponden al comprador y al vendedor?

La Ley establece obligaciones para las distintas partes.

Obligaciones del vendedor o propietario

El propietario debe cumplir las obligaciones de identificación y gestión del amianto que le resulten aplicables y, en caso de venta, deberá tener en cuenta la obligación de proporcionar el certificado exigido legalmente.

Además, una vez identificado el amianto, los propietarios deberán adoptar las medidas necesarias para su gestión y retirada de conformidad con la Ley.

Obligaciones del comprador

La Ley no establece que el comprador deba retirar automáticamente todo el amianto presente en el inmueble por el mero hecho de haberlo adquirido.

Sin embargo, la adquisición de la propiedad puede situar al comprador en la posición de propietario sujeto a futuras obligaciones relacionadas con el inmueble.

Por este motivo, antes de adquirir la propiedad, es esencial determinar qué obligaciones siguen pendientes y si serán cumplidas por el vendedor antes de formalizar la operación o por el comprador después de adquirir el inmueble.

Esta cuestión debería quedar claramente regulada en el contrato de compraventa.

¿Puede el comprador negarse a adquirir un inmueble porque contiene amianto?

La presencia de amianto no hace que la compraventa sea automáticamente imposible.

La cuestión dependerá de las circunstancias concretas del inmueble y de lo acordado entre las partes.

Desde el punto de vista contractual, conocer antes de firmar la operación:

• si existe amianto;
• cuál es su estado;
• qué obligaciones de retirada existen;
• cuáles son los costes previsibles; y
• quién asumirá dichas obligaciones

permite a las partes evitar futuras controversias y determinar si el precio de compra y las condiciones de la operación son adecuados.

¿Qué ocurre si el vendedor no informa de la presencia de amianto?

En esta situación, es especialmente importante distinguir entre la mera presencia de amianto y el incumplimiento de una obligación legal o contractual de proporcionar información.

Si el vendedor estaba obligado a proporcionar el certificado y no lo hace, o si se oculta información relevante sobre el estado del inmueble, pueden derivarse consecuencias jurídicas. Estas deberán valorarse atendiendo a las circunstancias concretas, a la documentación de la operación y a las obligaciones asumidas por las partes.

Por ello, se recomienda a los compradores que se aseguren de que la documentación contractual identifique expresamente qué se conoce sobre el amianto, qué documentación se proporciona, qué actuaciones siguen pendientes y quién asumirá los correspondientes costes y responsabilidades.

¿Puede el comprador reclamar después de formalizar la compraventa?

La respuesta dependerá de lo ocurrido antes y durante la operación.

Adquirir un inmueble con conocimiento expreso de la presencia de amianto y aceptando determinadas obligaciones no es lo mismo que descubrir posteriormente una situación que no fue comunicada cuando existía una obligación de proporcionar dicha información.

En función de las circunstancias, pueden resultar de aplicación las normas generales sobre incumplimiento contractual, defectos del inmueble, deberes de información y responsabilidad, además de las obligaciones específicas derivadas de la normativa sobre amianto.

Por este motivo, la documentación preparada antes de la compraventa resulta especialmente importante.

¿Tiene el nuevo propietario que retirar el amianto?

No necesariamente de forma inmediata.

La Ley establece que las partes sujetas a las obligaciones correspondientes deberán retirar el amianto dentro de los plazos obligatorios establecidos por las autoridades competentes.

La obligación concreta deberá determinarse teniendo en cuenta el tipo de material, su estado de conservación, el riesgo que presenta, su ubicación y las obras que se hayan realizado en el inmueble.

Por tanto, antes de adquirir una propiedad, no basta con preguntar simplemente «¿hay amianto?». También es necesario determinar qué materiales que contienen amianto están presentes, cuál es su estado y qué obligaciones pueden derivarse de su presencia.

¿Qué ocurre si quiero reformar el inmueble?

La retirada o sustitución de materiales que contienen amianto puede implicar trabajos sujetos a requisitos de seguridad y salud laboral y, además, determinadas actuaciones pueden requerir licencia urbanística u otras autorizaciones urbanísticas.

La Ley 8/2026 contempla medidas específicas para facilitar la sustitución de elementos que contienen amianto, incluso cuando resulten aplicables restricciones urbanísticas o de protección del patrimonio.

Por ello, si la adquisición está vinculada a un proyecto de reforma, esta cuestión debería analizarse antes de firmar el contrato de compraventa, ya que puede afectar al presupuesto, al calendario y a la viabilidad de las obras.

¿Existen sanciones por incumplir la normativa?

Sí. La Ley establece un régimen específico de infracciones y sanciones, con multas de hasta 100.000 € para las infracciones muy graves.

No obstante, debe tenerse en cuenta que el régimen sancionador específico previsto en la Ley 8/2026 está sujeto a una regla de entrada en vigor específica: el capítulo relativo a las sanciones entrará en vigor una vez se haya aprobado el correspondiente decreto de desarrollo. Hasta entonces, serán de aplicación las disposiciones generales que regulan las infracciones y sanciones en materia medioambiental.

¿Se aplica la Ley 8/2026 en toda España?

No. La Ley 8/2026 resulta específicamente aplicable en Cataluña.

No obstante, el amianto también está regulado a nivel estatal.

La Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, establece obligaciones para los municipios en relación con el censo de instalaciones y emplazamientos que contengan amianto y la planificación de su retirada, mientras que el Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a los trabajos con riesgo de exposición al amianto, regula los trabajos que implican un riesgo de exposición al amianto.

Por tanto, una persona extranjera que adquiera un inmueble en España deberá comprobar siempre qué normativa estatal, autonómica y local resulta aplicable al inmueble concreto.

Checklist para comprar un inmueble que contiene amianto en Cataluña

Antes de firmar un contrato de compraventa, el comprador debería comprobar, como mínimo, lo siguiente:

1. Presencia de amianto

¿Contiene el inmueble materiales con amianto?

2. Certificado

¿Se ha proporcionado el certificado que confirma la presencia o ausencia de amianto exigido legalmente?

3. Estado y riesgo

¿Cuál es el estado de conservación de los materiales?

4. Obligaciones pendientes

¿Existen obligaciones pendientes o plazos para la retirada?

5. Costes

¿Quién asumirá los costes de retirada o gestión?

6. Urbanismo

¿La retirada o sustitución requiere licencia urbanística u otra autorización?

7. Contrato

¿El contrato de compraventa establece claramente quién asumirá las obligaciones relacionadas con el amianto?

8. Registro de la Propiedad

¿Qué documentación debe hacerse constar como consecuencia de la transmisión?

9. Ayudas

¿Existen ayudas o subvenciones disponibles para la retirada del amianto?

10. Responsabilidad

¿Existen posibles conflictos con vecinos u otras responsabilidades derivadas de la presencia o liberación de fibras de amianto?

Una cuestión que los compradores extranjeros deberían comprobar antes de firmar

La nueva normativa catalana convierte el amianto en una cuestión que debería incorporarse a la due diligence jurídica de determinadas operaciones inmobiliarias.

Para cualquier persona que adquiera un inmueble en Cataluña, especialmente para un comprador extranjero que no esté familiarizado con las obligaciones derivadas del sistema jurídico español, no basta con comprobar el estado general del inmueble. También es recomendable analizar la situación relativa al amianto, el certificado correspondiente, las obligaciones pendientes, las implicaciones registrales, los posibles costes de retirada y las responsabilidades que puedan transmitirse al nuevo propietario.

Una revisión adecuada antes de formalizar la operación puede ayudar a evitar que el comprador asuma posteriormente obligaciones, costes o riesgos inesperados.

DAUSS Abogados asesora a compradores, vendedores, inversores y propietarios nacionales e internacionales en la revisión jurídica de operaciones inmobiliarias y en las obligaciones administrativas, urbanísticas y medioambientales relacionadas con inmuebles que contienen amianto en España y Cataluña.